内容导读：
- 现在是进入悉尼房地产市场的正确时机吗？
- 这个周期会持续多久？
- 悉尼房价走势
- 澳大利亚最昂贵的20个住宅区全部都在悉尼
- 悉尼别墅的表现优于公寓
- 悉尼的房地产市场趋势
- 悉尼公寓市场
- 悉尼房价增长的前10个学区
- 悉尼十大高中聚集区名单
- 悉尼十大小学聚集区名单
- 选择悉尼的6个理由
- 悉尼表现最突出的地区有哪些
- 对悉尼新投资者的最佳建议
你是否想知道2022年的悉尼房地产市场会发生什么？悉尼在2021年完成了表现第二强的澳大利亚住房市场，许多地方的房价增长了25％以上。在过去的四十年里，悉尼房地产市场一直是表现最强、最稳定的市场之一。
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在2021年的最后几个月，我们的两大住房市场–悉尼和墨尔本–放缓了速度，与布里斯班和阿德莱德这些较小的首都城市相比，价格增长较慢，拍卖成交率较低。但是，随着1月份数据的公布，以及几个拍卖周末的到来，悉尼房地产市场被证明比许多人给予它的评价要强。
悉尼房产价值在去年增加了25.5%，在2022年2月的第一周虽然下降了0.1%，现在价格增长的速度正在放缓，大量的新物业上市，给买家更多的选择。
由于自住者和投资者的需求增加，悉尼内郊位置良好、适合家庭居住的公寓可能会继续表现强劲，然而，高层塔楼的公寓将继续萎靡不振。
悉尼较大区域的房地产，特别是像拜伦湾、中央海岸、猎人谷、卧龙岗、新南威尔士州南海岸这样的生活方式地点的房地产也应该继续表现强劲，海滨郊区的表现可能会超过更广泛的整体市场。
更多的投资者正在进入悉尼市场，他们认识到12个月后，他们今天购买的房产看起来会很便宜。从下面的图表中可以看出，悉尼住房市场仅在上一季度就取得了4.3%的收益，预计今年的资本增长将达到25%以上。
悉尼住宅价格趋势 – 来源: Corelogic February 2022
随着春季销售旺季的到来，悉尼的新上市房源强劲增长。新年伊始，悉尼房地产市场的强劲表现还体现在持续强劲的拍卖清盘率上。
悉尼房产买家被低利率、被压抑的需求以及受悉尼冠状病毒破茧而出的路线图所鼓舞的消费者信心的强劲反弹所吸引，重新进入市场。
与此同时，悉尼别墅的租金也在上升，而悉尼高层公寓市场的租金仍然持平。
现在是进入悉尼房地产市场的正确时机吗？
现在我知道一些潜在的买家在问 “这种趋势能持续多久？悉尼房地产市场会在2022年崩溃吗？”。最近，我们所有的主要银行都更新了他们的房地产价格预测，以应对市场在面对长期封锁时的复原力。
西太平洋银行认为悉尼房地产市场在2021年增长27%，在2022年增长6%。当然，在过去的一年里，澳大利亚的房地产市场价值以十多年来未见的速度增长，而悉尼一直处于领先地位。
这对房主来说是个好消息，但对购房者来说却很令人心碎。同时，媒体上关于未来的信息也不尽相同。总有一些消极的人想告诉人们，市场即将崩溃，但其他更可靠的评论家则认为我们的房地产市场正在放缓。
我同意，我相信资本收益的速度已经达到顶峰，但我并不是说房屋价值即将下降，远非如此。相反，我相信我们已经从增长速度的峰值转移到资本收益的步伐，这将是更可持续的，悉尼房地产市场还有很多生命力，房产价值可能会在整个2022年和2023年持续增加。
澳大利亚的经济似乎将经历每个人都希望的V型复苏，但由于冠状病毒的重新出现，悉尼的封锁被搁置了，但现在这个问题正在得到控制，我们可能会看到强劲的经济增长和就业增长，这种金融安全将支撑悉尼房地产市场继续前进。
当国际边界最终开放时，悉尼将成为学生和高技术工人最喜欢的目的地，这将为悉尼的住房市场注入另一枚 “火箭”。
然而，悉尼房地产市场的某些部门将继续萎靡不振。悉尼房地产市场中可能表现最差的行业将是：
- 高层塔楼的公寓–事实上，这些房产可能会在相当长的一段时间内不被看好。
- 计划外的公寓和劣质的投资股票（相对于投资级）公寓，特别是那些靠近大学的公寓。
- 外围郊区新住宅区的房屋，这些地方的年轻家庭可能已经在经济上过度扩张，而且很多人将会有一段时间没有工作。目前，许多首次置业者正在利用各种激励计划，包括 “住宅建设者 “计划，购买新建的房屋，使这些地方的成熟房屋陷入困境。
这意味着，你不能只是盲目购买任何房产，并指望悉尼的总体房地产市场在未来几年内持续上涨，仔细选择房产将是至关重要的。
为了帮助你更好地了解实际情况，我将探讨悉尼市场趋势背后的细枝末节，长期增长仍有可能的领域，以及人口结构的变化对城市未来表现的影响。
那么这个周期会持续多久？
我认为悉尼的房地产市场在整个2022年继续以每年6-7%的速度增长，直到人们的经济负担能力使市场逐渐放缓。请记住，目前房地产周期的强劲上升阶段在2020年10月才开始。
通常情况下，房地产周期的上升阶段会持续数年，最终被澳大利亚央行提高利率或由APRA引入宏观审慎控制来抑制房地产投资者和购房者的热情而缩短。
然而，这一次，我们经历了前所未有的增长速度，看到我们的房地产市场表现得比任何人都更强劲，房价增长率达到了几十年来未曾有过的水平。
虽然很多人说从去年到目前为止，许多地方的房地产价值增长了20%，但必须记住，我们的房地产市场的最后一个高峰是在2017年，在随后的几年里，许多地方的住房价格仍然停滞不前，直到2021年初才真正达到新高。
这意味着，从长期来看，平均价格增长并不意外，在过去5年中，平均每年约为4%。
回到这个房地产周期何时结束的问题–毫无疑问，宏观审慎控制将对我们的房地产市场产生负面影响，并减缓住房价值的增长速度。
市场是否会出现增长放缓或停滞不前的情况，将取决于引入何种措施。然而，由于悉尼房地产市场正在自然放缓，因为负担能力的限制和买家有更多的选择，希望APRA会记住过去的教训，现在不要介入市场。我希望他们已经从以前的干预结果中吸取了教训，否则，如果历史重演，就会出现一些意想不到的后果。
悉尼房价
关于悉尼房地产市场的快速增长事实-在过去的30年里，悉尼的房产价值已经增长了400%以上。这就是生活在一个国际水上城市的成本，它提供了一个无与伦比的生活方式。
在病毒大流行期间，悉尼的住房价格只下降了2.2%，显示了在不确定性面前的一些弹性。而在2021年，我们看到悉尼的房地产市场正在飞速发展。
悉尼是澳大利亚20个最昂贵的住宅区所在
数据显示，滨水区和令人垂涎的学区是最昂贵的地区所在。排名前20位的最贵住宅区全部都在悉尼，其中以东郊、北部海滩和北岸为首。
悉尼别墅的表现优于公寓
截至6月，悉尼的别墅和公寓的房价中位数之差达到52.4%，创下历史新高。自2020年9月以来，别墅和公寓的房价中位数的差异急剧上升，是因为在整个城市的社会距离限制放宽后，住房市场出现了复苏趋势。
公寓价格继续下降，直到2021年1月，因为投资者参与程度低，租赁条件低迷，对公寓股票的兴趣减少。由于悉尼的封锁加强了COVID-19对大城市的持久影响，而且货币政策仍然宽松，在未来几个月，有能力的悉尼人可能仍然愿意为独立住房支付溢价。
悉尼的房产市场发展趋势
从历史上看，悉尼的房地产市场一直在不断发展壮大。在过去的40年里，悉尼的平均资本增长率为7.4%，这意味着许多房产的价值每十年都会翻一番。
来源: SQM Research
下图显示了悉尼住宅在去年的病毒大流行中的表现：
悉尼公寓市场
悉尼对公寓生活的接受程度超过了其他澳大利亚，适合家庭居住的公寓被视为房屋和悉尼东部郊区和北部海滩等热门地区单位的经济替代品，它们可能会享有持续的强劲需求，这将导致价值的强劲增长。
另一方面，高供应地区的公寓给房产投资者带来了巨大的风险。
这种趋势在COVID-19之前就已经出现了，悉尼的某些地区出现了公寓供应过剩。
似乎房产投资者正在慢慢了解悉尼高层公寓的风险，包括潜在的建筑缺陷、高空置率、缺乏稀缺性、缺乏资本增长以及在主要由投资者（通常是许多海外投资者）拥有的建筑中购买的挑战。
另一方面，悉尼内环和中环郊区的中低层建筑中的家庭式公寓可能会有良好的投资表现。今年到目前为止，别墅的价格增长超过了公寓，别墅和公寓之间的价格差距约为50%，因此我认为对这些更实惠的公寓的需求将不断增加。
部分原因是投资者重返市场，以及被悉尼独栋别墅价格取消的首次置业者的推动。在Covid-19之前，悉尼大都市每年需要约41,000套额外的住宅，以满足其人口增长的需要，这主要是由海外和州际移民支撑的。
为了满足这一需求，新公寓项目的交付是至关重要的，特别是当负担能力的压力、人口趋势、不断变化的家庭类型和生活方式的偏好促使人们需要更多样化的住房选择。
然后，CoVid19出现了……
但新公寓市场已经感受到了计划外（OTP）购房者需求下滑的影响。以下来自估价师Charter Keck Kramer的图表很好地说明了悉尼公寓市场目前的情况
由于海外移民净流入量实际上降至零，国际边界的关闭导致租户需求大幅减少。到目前为止，在低利率的支持下，自住者市场还在维持，低利率改善了有工作的人的负担能力。
首先，购房者的需求正受到印花税优惠的鼓励。反过来，这也支持了对适合自住者的廉价公寓的需求。升级者和缩减者在同一市场内的交易仍然活跃。
在过去的几年里，公寓供应过剩以及其他监管和非监管因素导致了投资者对悉尼 “非计划 “公寓需求的崩溃。销售量的减少使得开发商更难达到银行为开发项目融资所要求的预售门槛，少数新项目也在计划之中。
这意味着公寓供不应求的局面正在逼近。但要注意的是–许多新的乐虎国际手机客户端公寓高层塔楼将始终保持次要质量，并成为未来的贫民窟–请避开这些。
新项目的供应不足迫在眉睫，这将导致这些新公寓的空置率降低，租金增长，并最终导致房产价格增长，反过来，这将有助于推动悉尼位置良好的建立一个目的价格增长。
悉尼房价增长最快的十大学区
无论你是房产买家还是投资者，在购买下一个房子时，靠近某些学校区域应该是一个主要考虑因素。
多民族高中同学群走进来 2所评级良好的学校可以为房产价值创造奇迹，而最近的数据显示，学校集聚区实际上可以对房产价格的增长速度产生重大影响。
事实上，Domain Group最新的2021年学校区域报告显示，虽然今年悉尼的房地产市场一直在狂飙突进，但悉尼一些学校区域的房价却表现出色，在过去12个月里暴涨了40%以上，因为进入首选学校集聚区的激烈竞争继续推动着房地产价格的增长。
40%的小学区和41%的中学区的年度房价增长超过了相应的郊区房价增长，几乎三分之一的学校区的房价增长比其所在的郊区高出10%。
Burraneer Bay公立学校集水区的房价增长速度是其所在郊区（Cronulla）的10倍。有更多的中学集水区的房价呈正增长，并且超过了各自郊区的房价增长。
大多数学校集水区的房价都在上涨，89%的小学和95%的中学的房价每年都在上涨，与房地产市场的上涨相一致。虽然排名靠前的学校集水区分布在内、中、外郊区，但许多排名靠前的学校都青睐于生活方式，横跨沿海郊区或靠近国家公园的地方。
相邻学区的房价增长情况各不相同。Balgowlah Heights公立学校集水区的房价每年跃升33%，而相邻的Manly West公立学校集水区则下降7.9%。
Domain的研究主管Nicola Powell说，由于灵活的工作方式，年轻家庭可以搬迁到容易到达海滩、公园和学校的郊区，这种大流行病有助于超常的学校集聚区价格。”令人惊讶的是，从房价的高基数开始，每10个学校集聚区中就有一个集聚区的房价比它们所在的郊区高出10%至20%，”鲍威尔说。
我们知道，作为房产决策过程的一部分，家长和投资者会考虑潜在房产的地理位置与学校服务区的关系。当人们在寻找房屋时，他们在寻找一种生活方式，而教育是其中的一个重要部分，无论是在澳大利亚的内城郊区还是沿海地区。”
鲍威尔博士解释说，在购买家庭住房时，公立学校的覆盖范围往往是一个关键因素。在悉尼，与小学集聚区相比，中学集聚区似乎对房价增长有更积极的影响。
以下是悉尼十大高中的聚集地名单
| school name | median | yoy | |
|---|---|---|---|
| 1 | Barrenjoey High School | $2,802,500 | +45.0% |
| 2 | Cronulla High School | $2,030,000 | +40.0% |
| 3 | Kogarah High School | $1,300,000 | +38.4% |
| 4 | Kincumber High School | $1,175,000 | +38.2% |
| 5 | Woolooware High School | $1,610,000 | +34.2% |
| 6 | Mosman High School | $4,000,000 | +33.3% |
| 7 | Seven Hills High School | $942,500 | +31.4% |
| 8 | Davidson High School | $1,800,000 | +30.0% |
| 9 | Wyong High School | $600,000 | +29.7% |
| 10 | Killara High School | $3,200,000 | +28.3% |
Source: Domain
以下是悉尼十大小学聚集区的名单
| school name | median | yoy | |
|---|---|---|---|
| 1 | Burraneer Bay Public School | $2,100,000 | +44.8% |
| 2 | Newport Public School | $2,675,000 | +43.0% |
| 3 | Woy Woy Public School | $870,000 | +41.5% |
| 4 | Kellyville Ridge Public School | $1,377,500 | +37.8% |
| 5 | Harbord Public School | $3,050,000 | +37.6% |
| 6 | Kincumber Public School | $912,500 | +36.9% |
| 7 | Belmore North Public School | $1,350,000 | +35.3% |
| 8 | Hurstville Grove Infants School | $1,425,000 | +33.8% |
| 9 | Casula Public School | $845,000 | +33.6% |
| 10 | Balgowlah Heights Public School | $3,225,000 | +33.0% |
Source: Domain
选择悉尼的6个理由
1. 从悉尼的人口统计学角度看
悉尼是澳大利亚人口最多的城市，也是大洋洲人口最多的城市。ABS的统计数据显示，包括蓝山和中央海岸在内的大悉尼地区的人口在2016年6月底达到500.54万人，在短短16年内增加了100万人。
这比前一年增加了近83,000人，也是该市自1901年以来第五大年度人口绝对增长，悉尼在2015-16年度吸收了新南威尔士州总人口增长的78%。悉尼的人口在上一财政年度增长了1.7%，而新南威尔士州的其他地区增长了0.8%，使该州的总体年人口增长率为1.6%。
当然，由于目前我们的边境关闭，2020年，可能2021年，移民将几乎不存在，但一旦我们重新开放边境，澳大利亚对海外移民的吸引力可能只会更强，而悉尼一直是首选目的地。首先，它是一个标志性的世界级城市，而且悉尼还提供了强大的工作机会。
从1971年到2000年，这座海港城市花了近30年的时间，从300万增长到400万，但只用了一半的时间就堆满了下一个100万。
这使得悉尼成为澳大利亚唯一的全球城市和亚太地区的关键城市。今天，大悉尼地区的人口估计为557万。有趣的是，约有一半的人口出生在海外，这使得悉尼成为世界上最多文化和种族多样化的城市，有超过250种语言。
事实上，该州70%以上的人口增长来自于海外移民，新南威尔士州的人口约占澳大利亚总人口的32%。悉尼居民的年龄中位数为35岁，家庭平均由2.7名成员组成。
但深入了解后，在中央商务区内，大多数住宅都是由两个成年人居住，没有孩子，居民的平均年龄降低到32岁。悉尼拥有独特的时尚、现代的区域，从早期的定居城市到现在，悉尼经历了令人难以置信的变化。
原本为工人建造的粗糙的住宅区正在恢复和现代化，对那些追求现代城市生活方式的人来说增加了他们的吸引力。岩石区是经历绅士化的一个很好的例子，主要的海滨政府住房正在过渡到私人住宅。这些类型的重建项目肯定会带来新的生命–和增长。 悉尼房地产市场
同样，绅士化正在改变悉尼内西区的面貌。回顾过去，欧洲人在悉尼的定居始于1788年，1800年，悉尼约有3000名居民。它的人口增长需要时间–1851年，它的人口只有39,000，而墨尔本的人口为77,000。
二十世纪初，悉尼超过了墨尔本，成为澳大利亚人口最多的城市，并在1925年左右达到了百万居民的里程碑。悉尼海港大桥的开通，为悉尼港以北的进一步城市发展铺平了道路。战后移民和婴儿潮帮助人口在1962年达到200万。
2. 悉尼的布局
作为世界上最大的城市之一，大都会区有大约650个郊区，向西延伸约70公里，向北延伸40公里，向南延伸60公里。大悉尼地区从东部的海岸延伸到蓝山的山麓，中央商务区相对紧凑，位于悉尼著名的海港周围的伊邦迪海滩。
海港以南是令人向往的内部郊区和人口密集的海滩，包括邦迪海滩。北悉尼通过悉尼海港大桥和隧道与中央商务区相连，是一个繁荣的商业区和一些悉尼最富裕的郊区，包括上北岸和下北岸。
目前正在计划建设一条高速公路连接线，以打通昂贵的东郊和西区之间的通道，西区构成了悉尼大都会的大部分。
大公司对帕拉马塔等外围 “小城市 “的定位发生变化，可能会看到买家转向这些更便宜的住房区和就业机会。开发商已经预见到了这一点，但正如通常的情况一样，他们做得太过分了，现在帕拉马塔的新公寓和计划外公寓明显供过于求。
3. 悉尼的基础设施
悉尼拥有领先的大学、一流的购物区、标志性的地标和生动的城市风味，很明显，为什么悉尼被认为是澳大利亚最理想的居住城市之一。悉尼围绕着世界上最大的天然海港而建，在城市内部、周围和外部提供三种有效的交通方式：公路、铁路和轮渡。
任何生活在悉尼的人都很清楚，上下班单程开车超过一个小时是常态。但这种情况可能会改变，轻轨在悉尼未来的交通中发挥着重要作用，为中央商务区提供快速交通。
进一步的建设正在进行中，以连接外围郊区和现有的铁路线，并计划将轻轨系统延伸到东部郊区。悉尼机场是澳大利亚最繁忙的机场，每年处理超过3500万乘客，距离城市只有8公里，直接连接到世界各地的100个目的地。
靠近主要的高速公路和铁路系统可以促进资本增长，也可以阻碍资本增长，在考虑购买任何房产时必须考虑到所有方面。
4. 悉尼的经济
悉尼在其全盛时期主要是一个制造业城市，现在已经发展成为一个在商业和金融服务领域提供高端知识型工作的大都市，为自己赢得了亚太经济中心的称号。
旅游业和酒店业是其下一个主要就业行业。当然，创造就业机会和信心上升也导致人口增长，这进一步推动了房地产市场的发展。内城雇员的平均个人工资为每周888澳元，而在大悉尼地区工作的雇员则为619澳元。
然而由于COVID-19的影响，新南威尔士州经济的产出在2019年20财政年度出现收缩，下降了0.7%。这是几十年来的第一次收缩，据说该州避免了1990年代初的经济衰退。
虽然仍然存在一些不利因素，但该州的经济表现已经增加，从下图可以看出。
由于国际边界的关闭，新南威尔士州的人口增长已经陷入停滞。作为新南威尔士州的关键部门，留学生部门和国际旅游业受到了严重打击。
随着最近房地产价格的上涨，许多买家发现自己被排除在房地产市场之外，这可能预示着长期租赁的增加。城市中超过55%的住宅是租来的，居住者–主要是单身专业人士和没有孩子的夫妇–愿意支付高价，住在城市中心，靠近他们的工作和所有的行动。
5. 悉尼的增长
自20世纪70年代以来，悉尼和墨尔本一直在争夺最高的人口增长率，这两个城市在40年里都增加了170万新居民。总体而言，澳大利亚的增长率是世界上最高的之一，澳大利亚统计局估计66%的居民居住在我们的首都城市。
估计人口为8,046,070人，在过去的一年里，人口增加了123,813人，即1.6%，这与全国的增长速度一致。
123,813人的增长是自2017年9月以来最大的增长，是由53,711人的自然增长、91,999人的海外净移民以及因州际净移民而损失的21,897人组成。53,711人的自然增长是有记录以来最大的，而由于海外净移民而增加的91,999人是12个月以来最大的增长。
由于州际净移民造成的21,897名居民的流失比上一季度略低，但比一年前的19,299人有所增加。
新南威尔士州政府正计划对其交通基础设施进行广泛的补充，以支持未来的增长，新的高速公路延长线提供了从悉尼南部到北部的不间断连接，并计划进行主要道路扩建，以缓解城市的拥堵。
帕拉马塔和利物浦等外围郊区正在发展成为区域性城市，随着基础设施的改善，我们有可能在这些远离中央商务区的地区看到显著的人口增长。
6. 悉尼的文化 悉尼的文化悉尼是一个真正的全球城市，欢迎来自全球各地的广泛的种族。
事实上，以悉尼为家的人中有近一半在海外出生，创造了世界上最具活力和文化多样性的大都市。每年，悉尼都会举办为期一个月的 “和谐生活 “节，以庆祝其著名的多元文化，让居民聚集在一起，庆祝并促进跨文化理解。
内城区的住房对那些热爱城市生活的人来说很有吸引力，租户们都在寻找包括以下特点的房产。
- 地点–这是最重要的。
- 安全。
- 储存空间。
- 舒适性，包括阳台。
- 在城市生活中，街道噪音通常是必然的，聪明的租户正在寻找附加功能–如双层玻璃窗–以减少城市的声音。
- 冷却–特别是在夏季
- 技术（健康的移动电话信号、良好的WiFi连接、多个电源点）
悉尼表现最突出的地区
1. 上北岸 Upper North Shore
据统计，上北岸是悉尼最安全的地区之一，拥有美丽的公园，大面积的土地和方便的火车通勤，上北岸的著名郊区多年来价格稳定上升。
包括Pymble、Turramurra、Wahroonga、Warrawee、Killara、Lindfield和Roseville，上北岸有一个 “代际 “循环，富有的家庭搬到这里，以获得受人尊敬的私立教育和优秀的公立学校。一旦孩子们离开学校，这个家庭就会搬走，从而使下一代的年轻家庭再次开始这个循环。
这种趋势保持了稳定的供应和需求，使上北岸地区成为一个可以考虑稳定增长的地区，特别是由于它位于中央商务区的中环。
2. 下北岸 Lower North Shore
下北岸位于悉尼海港大桥上方，拥有大量的海滨房产，可以俯瞰悉尼港、中港和莱恩科夫河，被认为是悉尼最理想的居住地之一。
上北岸因其较大的地块和房屋吸引着家庭，而下北岸的人口密度较高，公寓和单元房的比例较大，这使得它对在中央商务区工作的年轻专业人士很有吸引力。
下北岸包括Mosman、Castle Cove、Cremorne、Neutral Bay、Kirribilli、Milsons Point、McMahons Point、Wollstonecraft、Greenwich、Longueville、Riverview、Linley Point、Lane Cove West和Chatswood等郊区。
3. 城市和东部 City and East
最近在悉尼表现最好的拍卖排名中定位在第6位，住宅价值中位数刚刚超过100万澳元，悉尼东部和市中心的郊区是澳大利亚房产收入最高的地方，包括Edgecliff, Rushcutters Bay, Darling Point 和 Point Piper。城市建筑
人口稠密，土地价格昂贵，大多数房产都是小排屋或单元房/公寓，东部郊区的租房者比例高于市内其他地方。
位于城市内环的郊区，如达林顿（Darlington）、奇彭代尔（Chippendale）和达林赫斯特（Darlinghurst），最近在人口构成上出现了有趣的变化，显示出年轻的单身居民比例很高，他们在该地区的社交场合和城市生活方式中居住。
悉尼东部也是非常令人向往的，因为这里有著名的海滨郊区邦迪、塔玛拉玛和库吉。虽然没有火车通往这些沿海社区，但有强大的巴士网络。
4. 内西区 Inner West
想住在悉尼内西区郊区的购房者和投资者的需求是源源不断的。在Annandale, Croydon Park, Dulwich Hill, Enmore, Lewisham, Lilyfield, Marrkickville, and Newtown等郊区。
该地区内的郊区以中高密度住房为特点，虽然它们已经受到了绅士化的影响，但随着老工人和移民为向上流动的高收入者腾出空间，这一过程将持续几十年。
对悉尼新投资者的最佳建议
1. 在内环和中环的郊区寻找悉尼最好的房产
周边环境的重要性：咖啡，咖啡馆
被锁在冠状病毒的茧里，让我们看到了邻里关系的重要性。在COVID-19大流行期间的社会疏远使我们经历了许多痛苦的损失。其中包括所谓的 “第三地”–餐馆、酒吧、健身房、礼拜堂、理发店和其他我们经常去的既不是工作也不是家的地方。
如果说通过冠状病毒造成的社会疏远教会了我们什么，它教会了我们邻里关系的重要性。如果你能走出家门，你在步行距离内，或短途旅行到一个伟大的购物带，你最喜欢的咖啡馆，设施，海滩，一个伟大的公园，你会体会到第三地的好处–邻里的重要性。
虽然有些人将搬到澳大利亚地区，以获得更多的空间，但大多数澳大利亚人希望继续生活在我们的首都，但生活方式，目的地的位置，有伟大的第三场所。
在我们新的 “Covid Normal “世界中，人们可能会喜欢这样的想法：美好生活所需的大部分东西都可以在离家20分钟的公共交通行程、骑自行车或步行范围内找到。
这些东西包括购物、商业服务、教育、社区设施、娱乐和体育资源以及一些工作。在规划界，这个概念被称为20分钟社区，澳大利亚首都的许多内郊和部分中郊已经符合20分钟社区的测试。
然而，很少有外郊区能做到这一点，而且不太可能轻易做到，因为这不仅仅是关于步行能力。租户也会有类似的愿望清单，精明的房产投资者会努力迎合这一点。
我们知道，在你的房产表现中，位置将占80%的比重，在资本增长方面，一些位置在十年内比其他位置高出50%至100%，而这些宜居的位置很可能会受到高度关注。
澳大利亚住房和城市研究所的一项审查发现，位于中央商务区5至15公里范围内的郊区，其资本增长水平一直优于郊区。
这些内环和中环的郊区继续看到长期的价值增长，因为：
- 它们靠近就业节点。
- 它们提供了一种理想的城市生活方式。
- 没有更多的土地可供释放，使供应受到控制，需求高涨。
- 绅士化改变了 “丑小鸭 “地区的外观和污名，使其成为越来越有吸引力的居住地。
有时，一个地区的变化，如道路和铁路的改善或人口结构的变化，可以刺激一个社区的绅士化进程，将其转变为一个享有稳定增长的可取性的地区。
虽然潮涨潮落，整个悉尼的房价都在上涨，但一般来说，外郊和西郊的资本增长水平不如悉尼的内环和中环郊区。
2. 避开悉尼新建的高层公寓楼
我们已经看到悉尼发生了新建公寓供过于求的情况。问题是并非所有的公寓都是一样的。
有些会成为伟大的投资，长期来看价值大幅增加，但在过去15年中建造的许多高层塔楼将继续表现不佳，在可预见的未来，资本增长不佳，甚至没有。当然，这些乐高乐园的公寓楼从未成为好的投资。
它们没有提供什么稀缺性，也没有对自住者的吸引力，因为它们是为投资者考虑的，而且往往是不完全了解当地市场需求的海外投资者。更糟的是……由于开发商的高利润和营销成本，许多投资者一开始就付了太多的钱，后来发现他们的房产在完工后的价值远远低于合同价格。
对这些投资者来说，可悲的现实是，今天，鉴于许多媒体报道了一些高层建筑的结构性问题，公寓业主对未来可能出现的未知问题和责任感到担忧，而潜在的购买者则不愿为自己买下未来的问题，因而出现了信任危机。
房地产市场的这一领域已经失去了购买者的信任，随着包括州和地方政府在内的各利益相关者以及包括建筑测量师和认证师在内的建筑行业争相支持建筑行业，信心的恢复将需要相当长的时间。
你看……公寓业主面临的建筑问题往往有三种主要类型。
- 结构缺陷–这些都是抢占头条的问题，但实际上，主要的结构问题只与少数建筑有关。
- 火灾问题–这些问题通常与建筑过程中使用的劣质覆层有关。覆层审计正在进行中，但到目前为止，仅在维多利亚州就有629栋受影响的建筑被确认。现在又有消息称，新南威尔士州有近450栋建筑物的潜在易燃包层名单，但州政府出于安全考虑而对其保密。这份由覆层工作组制定并提供给州议会的名单被赋予了公共利益豁免权，这限制了公众的访问。新州警方反恐指挥部建议，出于安全考虑，这些地址不应该被公布。该部门表示，这些信息有可能损害建筑和公寓业主的利益。
- 水问题–这些问题非常普遍，几乎每栋新楼都会在某种程度上出现–比如阳台、淋浴器和屋顶漏水。虽然这些问题很烦人，也很昂贵，但通常都能得到纠正。
事实是，有重大问题需要大规模撤离的建筑是例外，但对于那些涉及的人来说，他们的损失将是巨大的，因为他们将有巨额的维修费用，而且在很可能成为未来贫民窟的建筑中，他们的公寓没有真正的销售市场。
未来的两层公寓
注意悉尼房产供过于求的问题这些问题将导致人们对质量的追求，这意味着结构良好、中等密度的公寓和联排别墅将继续受到强烈追捧，并将不断增值，成为很好的投资。
同时，未来更严格的建筑标准将导致建筑成本的增加，因此，下一轮公寓建设的最终要价也会更高，这将支撑起建造良好的成熟公寓的未来价值。同样，建于60年代和70年代的两层和三层走道式公寓经受住了时间的考验，将继续成为良好的投资。
另一方面，在过去十年或二十年中建造的许多 “我也是 “的建筑中，那些建造不良的高层公寓的业主将发现他们的房产价值将萎靡不振。
虽然这些业主中的一些人可能很想减少损失，但他们会发现他们的房产很难出售，许多人将不准备或没有经济能力来解决他们的损失，就像许多不幸的投资者在采矿业繁荣时期在采矿镇购买的房产一样，他们仍然发现他们被困在表现不佳的房产中，今天的价值远远低于他们多年前的支付。
3. 考虑充分利用投资悉尼房产的机会
悉尼的房产在长期内表现出强劲的资本增长，并且在未来也可能如此。 负资产负债率但目前的低收益率带来了负资产负债率的挑战。虽然这可以理解为许多首次投资者的担忧，但我认为这是做生意的成本。
下面是对负资产负债率的简单解释：
当拥有房产的成本–贷款利息、银行费用、维护、修理和折旧–超过其产生的收入时，该房产就是负资产。
由于产生收入的成本通常可以从纳税人的其他收入中扣除，所以房产投资者可以有效地用他们的工资抵消一些利息支出。
这使得一些人认为，其他不太幸运的纳税人帮助这些房产投资者满足他们的成本。
为什么要买一个亏损的房产呢？
一般来说，这是因为房产投资者希望当他们最终再融资或出售他们的房产时，他们的收入损失将被他们的资本收益抵消得更多。而在澳大利亚，资本收益是不被征税的，除非你卖掉你的房产，然后被优惠征税；这再次引起了人们的争论，即它有利于富有的房东。
事实是，负资产负债率对高收入的纳税人更有利。想象一下，一个投资者有10,000美元的超额利息支出。如果他们的边际税率是15美分，他们可以利用他们的损失，减少1,500美元的税收。
但是，对于一个高税率的纳税人来说，一个缴纳30美分的税的人，他们可以减少3000美元的税。因此，你的收入越多，税率越高，负资产负债表的好处就越大。
虽然负资产负债率有其批评者，但在我看来，房地产投资是关于你的资产的资本增长，而不是现金流。现金流会让你保持在游戏中，但资本增长会让你脱离老鼠的行列。
从长远来看，悉尼内环和中环郊区位置优越的房产将继续受到追捧，并不断增值，为业主创造财富，无论是房主还是房地产投资者。而在目前的低利率环境下，以及悉尼住房市场处于有史以来的最低水平。
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