在过去的一年里，悉尼的房价已经上涨了25.5%以上，墨尔本14.9%，布里斯班29.2%，但自去年3月达到顶峰后，这些城市的房价增长势头有放缓的迹象，2022年及以后，澳大利亚房地产市场的前景如何呢？
尽管目前一些城市的房地产价格增长速度正在放缓，我们的监管机构APRA也很希望看到住房市场放缓，但全国各地几乎每个市场的房产价值仍然还在不断上升。
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以下是澳洲四大银行对2022年和2023年的房产价格预测：
- NAB预测2022年的房产价值将提升4.9%，2023年将下降4%。
- 2.澳新银行的展望是，今年的价格上涨6%，2023年下降4%。
- CBA预计2022年房价将上涨7%，明年将上涨10%。
- 西太平洋银行预计2022年将上涨8%，2023年将修正5%。
2022年澳洲房地产市场将如何发展？
房地产价格持续增长
2022年，房产价值将继续上升，但不是所有地方，也不是像过去两年那样的程度，我们正在进入一个强劲的经济增长期，正在创造就业机会，商业和消费者信心很高。
价格进一步增长的风险包括冠状病毒带来的不可预见的后果，利率上升（一两年内不太可能）和APRA收紧贷款， 尽管如此，我们不太可能在未来两年内继续看到过去两年的增长速度。
虽然到目前为止，澳大利亚各地的大多数房地产市场表现强劲（除了城市内部的高层公寓市场），但向前看，房地产价格的增长速度将放缓，这有几个原因，包括：
负担能力问题将制约许多买家
在低利率的推动下，借款人可以支付更多的钱，而房产价值比本周期开始时高出20-30%，而此时大多数澳大利亚人的工资增长充其量是温和的，实际价值也很小，这意味着普通购房者口袋里不会有更多的钱来为他们的房子支付更多。
被压抑的需求正在减弱
虽然总有一些人想要搬家，而且在过去的几年里，许多人因为Covid而推迟了他们的计划，但只有这么多的买家和卖家，在2022年，想要购买的人将会更少。
APRA–打算利用宏观审慎控制来减缓我们的市场。
投资者将挤走首次购房者
虽然在2021年上半年有许多首次购房者（FHB）在市场上，受到许多激励措施的鼓舞，但现在随着房地产投资者重新进入市场，房地产价值上升，FHB的需求正在消退。
当然，在过去的几年里，投资者的贷款一直很低，但随着历史上的低利率和贷款限制的放松，投资者又开始报复性地回来了。
我们将经历一个两级分化的房地产市场
换句话说，并不是所有的地方都会继续强劲地向前发展，我可以看到位于内环和中环郊区的房产，特别是在绅士化的地方，大大超过了外郊区的便宜房产。
虽然到目前为止，外郊和更实惠的市场终端表现强劲，但由于当地人在房产价格繁荣的时候，工资增长很少，因此负担能力现在已经成为一个问题。在这些地方，居民的工资包里没有更多的钱来支付现在房产的高价。
不仅如此，Covid19对低收入者的不利影响要大于中高收入者，后者的收入可能会更快地恢复到大流行前的水平，而许多人根本就没有受到影响，当我们开始从Covid Cocoons中走出来的时候，会有很多人逃向高质量的房产，并且更加强调居住环境。
由于他们的优先事项发生了变化，一些买家将愿意为具有 “大流行吸引力 “和更多空间和安全的房产多付一点钱，但需要满足这些新发展的需求的不仅仅是房产本身，”宜居 “的位置也将发挥重要作用。
那些有能力的人将为能够在离家20分钟车程、骑自行车或步行的范围内工作、生活和娱乐而支付高价，他们会寻找诸如购物、商业服务、教育、社区设施、娱乐和体育资源，以及一些工作都在20分钟之内的东西，现在，这已经不是什么新鲜事了…2021年，我们的高端房地产市场表现出色，尽管这部分市场现在有点放缓。
最强劲的增长水平（百分比）出现在我们的高端房地产市场中而在未来，随着许多澳大利亚人的负担能力问题的悄然出现，市场背后将继续有出色的表现。
租金将强劲增长
在空置率非常低的情况下，租赁需求的增加将使租金在整个2022年继续上升。然后，当我们的国际边界重新开放时，这将进一步增加对租赁住房的需求，如果你想一想……当人们最初搬到一个国家或地区时，大多数人先租房。此外，当外国学生返回时，我们将看到靠近教育设施和中央商务区的公寓租金压力增加。
然而，尽管过去几年缺乏移民，只要看看租金是如何上涨的–尤其是房屋。而由于房屋租金的上涨将给许多租户带来负担能力问题，公寓租金在2022年也将增加。
会有更多人搬到昆士兰去
去年，许多澳大利亚人摆脱了每天需要到中央商务区办公室的束缚，也厌倦了被锁在南部各州的生活，纷纷移民到昆士兰东南部，现在我们的边境已经开放，考虑到价格差异和生活方式的好处，北方的移民可能会持续到2022年。
再加上就业增长和举办奥运会的长期利益以及将出现的额外基础设施建设，澳大利亚的这一部分看起来特别积极。
APRA还没有完成
金融监管机构将仔细观察市场的表现，并准备在其认为过热的房地产市场可能对金融系统构成风险时介入。
联邦选举将进行干预
如果历史重演，将于5月举行的联邦大选将从宣布之时起阻滞市场，然后，无论最终的选举结果如何，生活都将恢复正常。
就业将保持强劲
我们的经济将保持增长，失业率应该下降，尽管将创造许多新的就业机会，但我们仍将受到病毒蔓延的挑战，使之成为一个不稳定的一年。
这个周期会持续多久？
请记住，目前房地产周期的上升阶段实际上是在2020年10月才开始的，通常情况下，房地产周期的上升阶段会持续数年，随后是一个较短的繁荣阶段，最终被澳大利亚央行提高利率或由APRA引入宏观审慎控制来抑制房地产投资者和购房者的热情而缩短。
然而，这一次，我们经历了前所未有的增长速度，看到我们的房地产市场表现得比任何人都更强劲，房价增长率达到了几十年来未曾有过的水平。
虽然很多人都在谈论这个周期内许多地方的房地产价值增长了20%，但必须记住，我们的房地产市场的最后一个高峰是在2017年，在许多地方的住房价格在随后的几年里仍然停滞不前，这意味着平均价格增长在长期内是不寻常的，在过去五年里平均每年约为5%。
但我们的金融监管机构APRA指示银行和其他授权贷款人，从2020年11月开始，借款人需要能够满足比贷款产品利率至少高3%的还款，才能获得贷款。
例如，如果你申请利率为2.5%的抵押贷款，银行现在必须评估，如果利率上升到5.5%，你仍然有能力偿还 – 而不是以前的5%的可偿还性假设。
这些变化意味着普通借款人的最大借贷能力将减少约5%，有趣的是，新的3%的缓冲率并不适用于非银行贷款人。然而，APRA正在考虑在未来将它们包括在内。
虽然更严格的贷款标准肯定会通过限制可以获得住房贷款的人数，或减少他们可以借到的金额，从澳大利亚的房地产市场中带走一些热量，但似乎监管机构的目的是温和地应用住房市场的刹车，而不是猛踩刹车。
现在我知道有些人很担心，想知道 “澳大利亚房地产市场是否会在2022年崩溃？”，他们听到那些永远的房地产悲观主义者一直在追逐头条新闻，并告诉每一个准备听的人，澳大利亚房地产市场将崩溃，住房价值可能下降高达20％ – 但只要看看可怕的跟踪记录 – 他们在过去十年中每年都在预测，他们都错了。
我们的房地产市场只是要从第六档进入第三或第四档–它们不会进入倒档。回到何时，这个房地产周期将结束的问题–毫无疑问，宏观审慎控制将对我们的房地产市场产生负面影响，并减缓住房价值的增长速度。
毕竟，这就是他们的目的。市场是否只是经历较慢的增长或停止在其轨道上，将取决于引入什么措施。针对债务与收入的比率，对高收入家庭的影响有限，因为他们通常有多种收入来源。
然而，它将影响低收入家庭和那些首次购买房产的家庭。如果你仔细想想，首次购房者没有 “以旧换新 “的房屋，因此需要借入更高的贷款与价值比率，一方面，政府说要鼓励首次置业者，另一方面，政府又鼓励监管机构对他们进行排挤。因此，在此期间，只是在等待，看看我们的监管机构选择做什么。
我希望他们已经从以前的干预结果中吸取了教训，否则，如果历史重演，将会出现一些意想不到的后果。然而，尽管有所有的挑战，我们的住房市场仍在不断前进…
对澳洲经济未来感到乐观的8个理由
可以预见的是，经济增长在9月份的季度中有所回落，但其结果明显好于人们普遍预测的黯淡数字，这无疑将许多人预测的另一次衰退的前景扼杀在摇篮里。
ABS报告说，全国GDP经季节性调整后在9月季度收缩了1.9%，这特别反映了新南威尔士州和维多利亚州的冠状病毒封锁的影响。新南威尔士州的最终需求在9月季度大幅收缩6.5%，维多利亚州下降1.4%，堪培拉下降1.6%。
除西澳大利亚州外，其他各州在该季度都报告了强劲的经济增长，随着锁定期在10月结束，经济活动在12月季度明显可能出现大幅反弹的前景，持续复苏将持续到2022年。
虽然冠状病毒变种的出现仍然是一个挑战，但澳大利亚经济已再次证明具有弹性，消费者的信心随着冠状病毒消除政策的结束，通过长时间的锁定而上升。
以下是我们对澳洲经济未来感到乐观的8个理由：
1.储备银行行长已承诺将现金利率保持在0.1%，直到2024年。
2. 虽然通货膨胀已经回升，但就基本条件而言，它仍然很低。
通货膨胀的压力也比许多其他国家要小，这主要是因为澳大利亚的工资增长有限，重要的是，在实际通货膨胀率可持续地处于2%至3%的目标范围内之前，委员会不会提高现金利率。
这将要求劳动力市场足够紧张，以产生比目前高得多的工资增长。这可能需要一些时间，委员会准备保持耐心，主要预测是基本通胀率在2023年底不超过2.5%，工资增长只需逐步增加。
在2023年底，通胀率充其量只是在目标的中间范围，但相比之下，工资增长仍然低迷，这继续证实了2024年–最早–仍然是澳大利亚央行目前对官方利率下次增长的预期。
3. 失业是所有货币和财政政策行动的焦点。
而尽管人们担心取消就业保障机制后，失业率会发生什么变化，但澳大利亚的失业率一直在下降，当然，随着封锁是在2021年底，失业率受到了打击，但10月份SEEK的新工作广告上升了10.2%。
这是继9月份8.8%的强劲月度增长之后的又一次增长，毫不奇怪，新南威尔士州、维多利亚州和澳大利亚首都直辖区在该月摆脱了封锁，推动了这一结果。
这表明劳动力需求强劲，失业率应该会恢复封锁前的下降趋势（在稍有滞后后）。
4.西太平洋银行的消费者情绪指数处于十年来的高点，而商业信心则处于31个月的高点。
与以前的经济衰退相比，消费者情绪的恢复是该系列历史上所看到的最尖锐的，并提醒我们这次冲击的不寻常性质以及政府向家庭和企业提供的广泛支持。
5. 抑制病毒的成功使我们的州和地区能够’重新开放’其经济。
6. 政府、储备银行、商业银行和监管机构提供了所有必要的支持和刺激，以确保尽可能多的企业保持经营，工人保持工作。
7. 企业、家庭和政府的借贷成本处于 “谷底”。
8. 对信心和未来前景的额外提振来自于疫苗的前景。
我国经济面临的风险包括：病毒病例的进一步浪潮；疫苗的挫折；取消支持措施的政策错误；以及外国边境重新开放的时间延长，与以前的经济衰退相比，消费者情绪的恢复是该系列历史上最鲜明的，并提醒我们这次冲击的不寻常性质以及政府向家庭和企业提供的广泛支持。
各大银行定期报告他们关于信用卡支出和消费活动的内部数据，在过去几个月里，这些数据强劲提升，部分原因是维多利亚州的开放，但其他州的消费支出也很强劲。
展望未来，消费支出面临着失业率上升、工资增长乏力、收入支持缩减和人口增长乏力等不利因素的影响，政府认识到，消费支出是经济活动的关键驱动力，这也是政府如此热衷于减少失业和支持我们经济的原因之一。
房地产市场正在蓬勃发展
当澳大利亚人对他们的房屋、城堡的价值感到舒适和自信时，他们就会体验到一种财富效应，鼓励他们增加消费。
股票市场正在反弹
股票价格上涨有几个重要原因–它们表明投资者对商业部门的收益和利润有信心，它们提高了股东的财富，从而支撑了信心和消费。
疫苗的推广正在发生，并提振了信心
未来，一些地区的表现将强于其它地区
冠状病毒大流行迫使所有澳大利亚人重新评估我们的生活方式，办公室关闭了，封锁了，向前看，人们可能比以往任何时候都要继续在家里工作。
这意味着我们的 “家 “只是我们休息的地方，在工作和社会生活之间享受一些休息时间的日子已经一去不复返了–冠状病毒的社会疏远已经结束了我们曾经知道的生活。
如果说社会疏离和Covid-19环境教会了我们什么，那就是教会了我们所居住的社区的重要性，如果你可以离开家，步行或短途旅行到一个伟大的购物带、你最喜欢的咖啡馆、设施、海滩、一个伟大的公园，那么最近实施的冠状病毒限制可能比你在家门口没有这些东西看起来更容易接受一些。
这就是为什么选择合适的社区对房产投资者来说很重要？简而言之，这一切都与资本增长有关，我们都知道资本增长对投资成功至关重要，或者只是为了在你的房屋价值中创造更多的存储财富。
当然，总是有机会通过装修你的房产来增加价值，或者在购买时赚取快钱。但是，如果你的房产不在正确的位置上，这些都是关的，不会产生长期的影响，因为你不能改变它的位置，这一点很关键，因为我们知道，一个房产的80%的表现都取决于位置和它的邻居。事实上，在过去的十年里，一些地点的表现甚至超过了其他地点的50-100%。
而在未来，由于目前的环境，人们很可能会更加重视社区和内环和中环的郊区，那里会有更多富裕的住户和租客。这些 “宜居 “的社区和附近的设施是资本增长将表现优异的地方。
我们如何确定这些地点？是什么让一些地方比其他地方更令人向往，这与人口统计学有很大关系–那些正在绅士化的地点，以及那些生活方式的地点，以及有抱负的富人想要居住的目的地地点，都会有出色的表现。
众所周知，富人不喜欢旅行，他们准备并有能力支付居住在生活方式郊区和步行分数高的地点的特权，这意味着他们可以方便地获得他们需要的一切。
因此，在生活方式和目的地郊区，步行或开车20分钟就能享受到各种设施的地方，在未来可能会有更好的表现。同时，许多这些郊区将经历绅士化–这些将是收入增长的郊区，因此增加了人们负担和支付更高价位房产的能力。
一个好的社区对不同的人意味着不同的东西，但有一些关键因素有助于确定哪些地方有潜力在未来快速增长价值。一般来说，一个好的社区是由物理位置、郊区特征和其接近的设施决定的，如购物带、公园、咖啡馆、教育，甚至一些工作。
那么很明显，在我们新的 “Covid “世界中，人们希望在一个他们所需要的一切都在20分钟内到达的地方–无论是乘坐公共交通、骑自行车还是步行–他们的家，在规划界，这一概念被称为 “20分钟社区”。
澳大利亚许多首府城市的内郊和部分中郊已经达到了20分钟社区的标准，但很少有外郊能达到，因为外郊的发展密度较低，社区的多样性较差，而且公共交通也不方便。
悉尼房价预测
悉尼再次录得住房价值在本月的最大涨幅之一，但它也是录得资本收益速度从早期高点急剧下降的城市，悉尼是最昂贵的首都城市，也是今年前七个月价值上涨最多的城市。
负担能力的恶化可能是导致这里经济放缓的一个关键因素，同时，随着该市进入长期的封锁期，对消费者情绪也产生了负面影响，在过去的12个月里，悉尼的房屋价值上涨了25.5%，而单位价值的上涨率还不到一半，今年的价值上涨了7.6%。
事实上，位于高供应地区的公寓，如曲高和寡的CBD高层塔楼，给房产投资者带来了巨大的风险，这种趋势在COVID-19之前就已经出现了，当时悉尼的某些地区出现了主要的单位供应过剩。
似乎房产投资者正在慢慢了解悉尼高层塔楼公寓的风险，包括潜在的建筑缺陷，高空置率，缺乏稀缺性，缺乏资本增长，以及在主要由投资者，而且往往是许多海外投资者拥有的建筑中购买的挑战。
悉尼较大区域的房地产，特别是像拜伦湾、中央海岸、猎人谷、卧龙岗、新南威尔士州南海岸这样的生活方式地点的房地产，今年应该表现强劲，海滨郊区的表现可能超过更广泛的整体市场
悉尼房地产市场的买家和卖家兴趣的恢复意味着拍卖清算率一直在70%-80%的范围内，这表明买家比卖家多，这总是导致更高的房地产价格，更多的投资者正在进入悉尼市场，他们认识到没有便宜可占，12个月后，他们今天购买的房产将看起来很便宜。
墨尔本房价预测
墨尔本的住房市场在2021年年底放缓，在过去的一个季度中只上升了0.8%，但是，尽管如此，墨尔本的住房价格在过去一年中增长了14.9%，达到了新的历史高点。
相对于其他地区的表现较弱，是由于几个不同的因素，包括较弱的单位市场条件，价值在一年内增长了5.6％，较弱的人口趋势，因为人口增长受到封闭的国际边界和更强的移民到该州的区域地区的负面影响，以及COVID爆发和相关锁定的更大影响。
在Metropole，我们发现战略投资者和希望升级的购房者正在积极出手挑选市场上的眼睛，虽然墨尔本的整体房产价值在2022年可能会再次强劲增长，但像我们所有的首都城市一样，墨尔本的房产市场并不单一，A级住宅和投资级房产可能会表现出色。
布里斯班房价预测
近几个月来，布里斯班已成为澳大利亚最强劲的住房市场，月增长率在1月达到了2.3%的周期性新高，使住宅价值在滚动季度内上升了8.3%，在一年内上升了29.2%。
以美元计算，布里斯班的住宅价值在过去12个月内上升了约127,000美元。由于州际移民率较高，加上相对可负担的房价，当地需求强劲。另一方面，供应有限，广告房源仍然紧张，在11月底比五年平均水平低34%。
在过去的12个月里，布里斯班的每一个分区的住房价值都上升了20%以上，然而，昆士兰东南部的沿海市场的增长领先于该州，阳光海岸的住房价值在过去一年里上升了32%，黄金海岸上升了30%。
布里斯班住房市场的长期前景也很乐观，州际移民推动了强劲的人口趋势，庞大的基础设施预算，以及在宣布布里斯班将主办2032年奥运会后，人们的兴奋度不断提高。
同样，黄金海岸和阳光海岸的热门地区也享有强劲的需求，考虑到可以在家工作的灵活性和通勤的频率降低，同时，房地产投资者的活动也很强劲，特别是房屋，不仅来自当地人，而且来自州际投资者，他们看到了布里斯班房地产价格的强劲上升空间以及有利的租金回报。
然而，昆士兰州的房地产市场并不单一，昆士兰州东南部的房地产市场也是如此，不同地区的表现各不相同，而且可能会继续如此。房屋仍然是潜在的购房者的最爱，需求在落户后不断上升，与去年相比仍然明显上升。
然而，公寓的需求一直在下滑，一般来说，昆士兰的公寓比房屋的投资风险更高，特别是由于公寓的供应量很大，不适合家庭或自住者。
综上所述…
未来几年，布里斯班可能是表现最好的房地产市场之一，但是，虽然布里斯班的一些地方有强大的增长潜力，这些地方的合适房产将成为很好的长期投资，但某些次级市场应该像瘟疫一样避免。
堪培拉房价预测
根据Domain的房价报告，堪培拉的房地产市场一直是一个 “默默无闻的成就者”，房价中位数在澳大利亚所有首府城市中录得最大的跳跃，在短短一年内大幅增长25.5%，或在本季度内增长3.7%，达到新的中位数101.5万美元。
这意味着，在6月的季度里，房价每天几乎飙升1054美元，总涨幅达96,000美元。Domain的报告解释说，这是近三十年来最陡峭的价格加速。
内北区、内南区和Woden Valley的房价中位数现在都在7位数以上，但是，由于近年来的开发热潮，单位价格的增长受到了更大的抑制，尽管它们正逐渐接近历史最高点，比6月份的季度增长了18,000美元（或3.6%），达到504,217美元，但还是比较温和。
有趣的是，自大流行以来，堪培拉的房价已经大幅上涨了30.9%，单位价格上涨了9.4%，这是澳大利亚所有城市中最高的增长率。
珀斯房价预测
珀斯的住房市场在连续增长后似乎暂时稳定下来，住房价值在2021年11月上升了0.6%，在滚动季度上升了0.4%。增长条件的放缓是相当尖锐的，可能是由于封闭的州边界以及广告库存水平的上升。
11月底，市场上新增的房源比五年平均水平高出24%，导致卖房天数微妙上升，从4月份的最低点仅14天上升到11月份的21天，销售速度仍然很快。
一旦各州边界重新开放，我们可以看到增长趋势的反弹，因为州际移民的需求恢复了。租赁市场是所有首都中最紧张的，房屋租金在一年内上涨了14.5%。
但这并不意味着投资者应该跳入珀斯的房地产市场–澳大利亚其他地区有更好的机会。问题是，西澳大利亚州的经济过于依赖一个行业–采矿业，而这一行业大部分都依赖于中国。
如果西澳大利亚州的经济不进行结构性改革，它就不可能提供大量的高薪工作，也不可能大幅增加人口增长，从而在中长期内持续推动房价强劲增长。
霍巴特房价预测
霍巴特是投机性房产投资者的宠儿，也是2017-8年表现最好的房产市场，虽然住宅价值在2020年2月达到了历史新高，但其繁荣却被Covid-19打断了。
霍巴特的房产价值再次上扬，在过去的一年里，价值上升到27.7%的新纪录水平。
阿德莱德房价预测
阿德莱德的住房价值在12月上升了2.6%，年增长率达到23.2%，是全球金融危机以来的最高水平。整个阿德莱德市的住房需求激增，过去一年的房屋销售数量是2002年以来最高的。
随着需求达到近二十年来的最高水平，广告的供应水平也达到了历史最低点。市场状况远非均衡，房屋价值在一年内增长了23.9%，是单位价值增长速度的3.5倍。
在地域上，增长率也有显著的差异，从伯恩赛德的价值激增34.2%到阿德莱德市的4.4%，而阿德莱德市的表现被疲软的单位行业所拖累。
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