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如何在房地产领域赚钱及房产投资的最重要因素

无论你是对房地产的投资潜力感到好奇,还是对那些承诺 “从你的财产中获利 “的鲜为人知的方法感到厌烦,都值得真正了解房地产如何创造财富。

这篇文章不是提供晦涩难懂的房地产投资策略,也不是为首次购房者提供房屋所有权的入门读物,而是专注于如何通过房地产赚钱。它将涵盖几个世纪以来没有改变的基本方法,无论当下的大师们试图给它们披上什么样的外衣,以及相对最近出现的特定机会。

重点提示

  • 房地产中最常见的赚钱方式是通过升值–当你出售时,房地产的价值增加就会实现。
  • 位置、开发和改进是住宅和商业房地产升值的主要途径。
  • 通货膨胀也会对房产的长期增值起到一定作用。
  • 你也可以通过住宅和商业地产的租金收入的形式来赚钱,公司可能会向你支付原始土地的使用费,例如,任何发现,如矿物或石油。
  • 房地产投资信托基金(REITs)、抵押贷款支持证券(MBSs)、抵押贷款投资公司(MICs)和房地产投资集团(REIGs)是房地产领域的投资选择。

从提高房地产价值中获利

房地产提供利润的最常见方式就是它升值,也就是说,它的价值增加。对于不同类型的房地产来说,这是以不同的方式实现的,但只有一种方式可以实现:通过出售。然而,你可以通过几种方式增加房产的投资回报。一种方法是–如果你借钱购买房产–以较低的利息对贷款进行再融资。这将降低你对房产的成本基础,从而增加你从房产中获得的金额。

未开发的土地最明显的升值来源当然是开发土地。随着城市的扩张,界限外的土地变得越来越有价值,因为它有可能被开发商购买。一旦开发商建造房屋或商业建筑,就会进一步提高这一价值。

土地的升值也可以来自于有价值的矿物或其他商品的发现–前提是买方拥有这些矿物或商品的权利。一个极端的例子是发现了石油,但升值也可以来自砾石矿、树木和其他自然资源。

在看住宅物业时,位置往往是升值的最大因素。随着住宅周围环境的演变,增加了交通路线、学校、购物中心、操场等等,这些变化导致住宅的价值攀升。当然,这种趋势也可以反过来,随着社区的衰落,房屋价值也会下降。

房屋装修也可以刺激升值。添置浴室,为车库供暖,用最先进的电器改造厨房,这些只是业主可能试图提高房屋价值的一些方式。

商业地产获得价值的原因与原始土地和住宅地产相同:位置、发展和改进。最好的商业地产是永远有需求的。

通货膨胀对房产价值的作用

在考虑升值时,你必须将通货膨胀的经济影响考虑在内。每年10%的通货膨胀率意味着你的美元在下一年只能买到大约90%的相同商品,这也包括房产。如果一块土地在1970年时价值10万美元,而它在几十年里一直处于休眠状态,未被开发,那么它今天的价值仍会高出许多倍。由于整个1970年代的通货膨胀失控,以及此后的稳定步伐,假设10万美元是当时的公平市场价值,那么在2021年可能需要超过70万美元来购买这块土地。

因此,仅靠通货膨胀就能使房地产升值,但这是一个有点不切实际的胜利。虽然你在出售时可能会因为通货膨胀而获得五倍的资金,但许多其他商品的购买成本也是五倍的,所以在你目前的环境中,购买力仍然是一个因素。

从房地产的租金收入中获利

房地产产生财富的第二大途径是提供定期的收入支付,通常被称为租金,房地产的收入可以有多种形式。

原始土地收入

根据你对土地的权利,公司可以为任何发现向你支付特许权使用费,或为他们增加的任何结构定期付款。这些包括,例如,泵车、管道、砾石坑、通道和手机信号塔。未开垦的土地也可以出租用于生产,通常是农业生产,有树木的土地可能因为可以定期采伐的木材而有价值。

住宅地产收入

绝大多数的住宅物业收入是以基本租金的形式出现的。你的租户每月支付一个固定的金额–这个金额会随着通货膨胀和需求的增加而增加–你从中拿出你的成本,将剩余的部分作为租金收入。一个理想的位置是至关重要的,以确保你可以很容易地找到租客。

商业地产收入

商业地产可以从上述来源产生收入,其中基本租金又是最常见的,但也可以以期权收入的形式增加一项。许多商业租户会为合同中的期权支付费用,比如对隔壁办公室的优先购买权。租户为持有这些期权支付溢价,无论他们是否行使这些期权。期权收入有时也存在于原始土地,甚至是住宅物业,但它们并不常见。

住宅房地产-盈利之路

以下是对你可以从住宅地产中获得收入的许多方式的一些仔细分析。

购买和持有

这是一种比较传统的从房地产赚取收入的方式。有许多方法可以做到这一点。你可以买一栋独栋住宅,然后出租;买一栋多户住宅,住在其中一个单元,同时出租其他单元–最好是用来支付抵押贷款和你自己的住房费用;或者买一栋多户住宅,出租所有单元–要么自己管理房产,要么雇用一家管理公司来处理出租单元、收取租金、解决需要的维修等等。

炒房

炒房者的专长是在短时间内对房屋进行高回报的修复,然后将其出售。如果你知道如何找到需要修缮的房产,你有必要的技能自己进行修缮或监督工作人员进行修缮,并且你对房产的基本成本和潜在价值有一定的了解,那么炒房就会有利可图。

Airbnb和度假租赁

近年来,由于许多旅行者喜欢这种选择,而不是住在酒店里,所以对自家出租的需求已经起飞了。房主可以通过短期出租房屋甚至只是一个房间来赚取收入,特别是如果该房产位于知名旅游目的地的地区。目前还不清楚这种市场何时会恢复。但是,如果它重新出现,请记住,短期租赁在某些城市受到管制,有时甚至被禁止。在Airbnb、VRBO或HomeAway等网站上列出房产之前,请检查你所在城市的法规。还要考虑到客人之间的额外深度清洁和消毒会增加成本。

其他房地产收入来源

房地产投资信托基金(REITs)、抵押贷款支持证券(MBSs)、抵押贷款投资公司(MICs)和房地产投资集团(REIGs)是房地产领域的投资选择。它们通常被认为是获得房地产收入的工具,但它们有不同的过程,也有不同的进入过程。

REITs

对于房地产投资信托基金,多个商业物业的所有者向投资者出售股票(通常是公开交易)(通常是为了资助购买更多的物业),然后以分配的形式传递租金收入。房地产投资信托基金是租户(支付租金)的房东,但房地产投资信托基金的所有者在扣除了经营建筑物和房地产投资信托基金的费用后,就会记录收入。有一种特殊的方法来评估REIT。

MBSs, MICs, 和REIGs

这些产品甚至更进一步,因为它们投资于私人抵押贷款,而不是基础物业。MICs与MBSs不同,它们持有整个抵押贷款,并将支付的利息转给投资者,而不是将本金和/或利息的一部分证券化。4 REIGs通常是私人投资,有自己独特的结构,为投资者提供股权投资或合作服务。

投资房地产的其他方式

一种选择是非正式的住宅房地产期权,它要求你支付一定的费用,或溢价,以商定的价格在特定的时期内拥有购买房屋的权利。然后你找到投资者,他们将为该房产支付高于你的期权价格。在这种情况下,你得到的溢价本质上是为寻找投资的人和寻找出售的人牵线搭桥的中介费–其实和房地产经纪人的佣金没什么区别。虽然这是收入,但它并不来自于拥有(即持有房契)一块房地产。

其他选择包括:

  • 卖空–这涉及到在抵押人拖欠付款时从贷款人那里购买房屋。空头销售可能是一个耗时而复杂的提议。
  • 租赁选择–这些都是顾名思义的。当你在价格上涨的牛市中租赁并拥有购买选择权时,你可能会在以后以较低的预设价格完成购买,或通过出售购买权获利。
  • 合同炒作–与炒房不同,这种炒作涉及将购买合同的权利转让给另一个买家。如果你能找到陷入困境的卖家和有积极性的买家,并把他们聚在一起,你可能会通过这种方式获利。

在房地产领域,有几种行之有效的赚钱策略。升值、通货膨胀和收入名列前茅,但也存在一些替代性的房地产投资。了解你的投资、风险,以及整个过程是否值得,取决于你。

房地产投资的最重要因素

1. 物业位置

“位置,位置,位置”,这句话仍然是王道,仍然是房地产投资盈利的最重要因素。靠近设施、绿地、风景和社区的地位在住宅物业的估值中占有重要地位。靠近市场、仓库、交通枢纽、高速公路和免税区在商业地产评估中起着重要作用。

需要注意的事项:

在考虑房产位置时,一个关键是关于该地区在投资期间如何发展的中长期观点。例如,今天位于住宅楼后面的宁静空地,有一天可能会变成一个嘈杂的生产设施,使其价值下降。彻底审查你计划投资的邻近地区的所有权和预期用途。

收集有关你正在考虑的房产附近的前景信息的一个方法是联系市政厅或其他负责分区和城市规划的公共机构。这将使你获得长期的区域规划,并确定对你自己的房产计划是有利还是不利的。

2. 物业的估价

房产估价对购买时的融资、上市价格、投资分析、保险和税收都很重要,这些都取决于房地产估价。

常用的房地产估价方法包括:

  • 销售比较法:具有类似特征的房地产的近期可比销售–最常见的,适用于新的和旧的房地产
  • 成本法:土地和建筑的成本,减去折旧–适用于新建筑
  • 收入法:基于预期的现金流入-适用于租金

3. 投资目的和投资范围

鉴于房地产的低流动性和高价值投资,缺乏明确的目的可能会导致意想不到的结果,包括财务困境–特别是如果投资被抵押了。

确定以下哪个大类适合你的目的,然后进行相应的计划:

  • 购买和自用。在这里,你可以节省租金,并有自用的好处,同时还能获得增值。
  • 购买和租赁。这提供了定期的收入和长期的价值升值。然而,需要有做房东的气质,以处理可能的纠纷和法律问题,管理租客,维修工作等。
  • 买入并出售(短期)。这一般是为了快速的、小到中等的利润–典型的房产是在建设中,完工后出售时有利润。
  • 买卖(长期)。这通常侧重于长期的大量内在价值的升值。这提供了补充长期目标的替代方案,如退休。

4. 预期的现金流和盈利机会

现金流是指扣除开支后还能剩下多少钱。正的现金流是投资物业获得良好回报率的关键。

对以下的利润和开支模式进行预测:

  • 租金收入的预期现金流(通货膨胀有利于房东的租金收入)。
  • 由于长期价格升值而产生的内在价值的预期增长。
  • 折旧的好处(和可用的税收优惠)。
  • 为获得更好的价格而在出售前进行装修的成本效益分析
  • 抵押贷款与价值升值的成本效益分析

5. 谨慎使用杠杆

贷款很方便,但可能要付出很大的代价。你承诺用你未来的收入来获得今天的效用,但代价是多年的利息。要确保你了解如何处理这种性质的贷款,避免高额的债务或他们所说的过度杠杆。即使是房地产专家,在不利的市场条件下也会受到过度杠杆的挑战,高额债务的流动性短缺会破坏房地产项目。

根据你目前和未来的预期收益,考虑以下几点:

  • 决定最适合你情况的抵押贷款类型–固定利率、可调利率抵押贷款(ARM)、只付利息、零首付等。请注意,每种类型的抵押贷款都有自己的风险状况,你需要仔细研究每一种。例如,ARM包括抵押贷款利率,在资本市场力量的推动下,利率可能随时变化,借款人必须接受贷款期限内的任何利率变化。
  • 要了解抵押贷款机构的条款、条件和其他收费。
  • 要货比三家,找到更低的利率和更好的条款。

6. 新建筑与现有房产

新建筑通常提供有吸引力的价格,可以选择定制,以及现代化的设施。风险包括延误,成本增加,以及新开发的社区的未知性。

现有房产提供了便利,更快进入,已有的改进(水电,景观等),在许多情况下,成本更低。

在决定购买新建筑还是现有房产时,需要注意以下几个关键问题:

  • 回顾过去的项目,研究建筑公司在新投资方面的声誉。
  • 审查财产契约,最近的调查,和现有财产的评估报告。
  • 考虑每月的维护费用,未付的会费和税收。诸如此类的费用会严重影响你的现金流。
  • 在投资租赁房产时,要弄清楚该房产是受租金控制的,还是受租金稳定的,还是自由市场的。租约是否即将到期?续约选项对租户是否有利?谁拥有这些家具?
  • 如果物品(家具、固定装置和设备)将包括在销售中,请对这些物品进行质量检查。

7. 房地产的间接投资

不是每个人都能长期管理实物房产。有一些替代品可以让你间接地投资于房地产行业。

考虑其他投资房地产的方式:

  • 房地产投资信托基金(REITs)
  • 房地产公司股票
  • 以房地产行业为重点的共同基金和ETFs
  • 抵押贷款债券
  • 抵押贷款支持证券(MBS)

8. 你的信用分数

你的信用分数会影响你获得抵押贷款资格的能力,并影响贷款人提供的条件。如果你有较高的信用分数,你可能会得到更好的条件,随着时间的推移,这可能会节省大量的费用。

抵押贷款的歧视是非法的。如果你认为你受到了基于种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄的歧视,你可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部(HUD)提交报告。

分数超过800分被认为是优秀的,将帮助你获得最佳的抵押贷款资格。如果有必要,努力提高你的信用分数。

  • 按时支付账单,设置自动付款或提醒。
  • 减少债务
  • 争取不超过30%的信用利用率
  • 不要关闭未使用的信用卡,只要你不支付年费。
  • 限制新的信贷要求和 “硬 “查询
  • 审查你的信用报告并对不准确的地方提出异议

9. 整体房地产市场

与其他类型的投资一样,低买高卖是好事。房地产市场会有波动,要注意趋势。关注抵押贷款利率也很重要,如果可能的话,你可以降低你的融资成本。

掌握最新的趋势和统计数据:

  • 房价和房屋销售(整体和你所期望的市场)。
  • 新建筑
  • 房地产库存
  • 抵押贷款利率
  • 炒房活动
  • 取消赎回权

底线

房地产可以帮助你实现投资组合的多样化。一般来说,房地产与其他主要资产类别的相关性较低,因此当股票下跌时,房地产往往会上涨。房地产投资还可以提供稳定的现金流,可观的升值,税收优势,以及有竞争力的风险调整后的回报,使其成为一项健全的投资。

当然,就像任何投资一样,在你投资房地产之前,必须考虑某些因素,比如这里列出的因素,无论你选择的是实体房产、房地产投资信托基金,还是其他什么。

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